O que são garantias de um imóvel e qual o tempo de duração?

Você já ouviu falar em garantias de um imóvel?

Ao adquirir uma casa ou apartamento, em especial na planta, você tem direito a um prazo de asseguração, como em qualquer outra compra.

Mas para entender as garantias de um imóvel e seus respectivos prazos, deve-se compreender os conceitos utilizados no campo técnico e jurídico.

Os problemas ou deficiências nas edificações são classificadas em dois grupos: anomalias e falhas.

A partir dessa classificação, são determinadas as orientações técnicas que se dividem entre plano de reparo ou de manutenção.

Além disso, também é necessário determinar quem fará o conserto da deficiência, podendo ser a construtora ou o proprietário.

Continue lendo para saber mais sobre todos esses pontos e tirar suas dúvidas sobre as garantias de um imóvel.

Diferença entre anomalias e falhas

O primeiro passo para saber mais sobre as garantias de um imóvel é compreender a diferença entre anomalias e falhas:

Anomalias

As anomalias podem ser divididas em quatro origens:

Fator endógeno: 

São de responsabilidade da construtora e ocorrem por causa de irregularidades de projeto ou de execução. 

Alguns exemplos são: infiltrações por janelas, funcionamento de sistema elétrico ou hidráulico e goteiras.

Fator exógeno: 

São provenientes de terceiros na edificação, tais como causados por obra de vizinhos e choques de veículos nas paredes e vandalismos, por exemplo.

Fator natural: 

Ocorrem por ação da natureza, como excessivas descargas atmosféricas, enchentes, tremores de terra, chuvas de granizo e ventos.

Fator funcional: 

São consequência do uso inadequado, envelhecimento ou falta de manutenção, tais como sujidades, desgastes de revestimentos e fachadas, as incrustações e corrosões das tubulações hidráulicas e ataques de pragas.

Falhas

As falhas são classificadas em três categorias:

Falha de planejamento: 

Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequadas do plano de manutenção.

Falha de execução:

Associada à inadequada execução do plano de manutenções.

Falha gerencial: 

Falha de controle do histórico de manutenções, ou seja, registro e acompanhamento do vencimento de cada item da edificação.

Quem é responsável pelas garantias de um imóvel?

As garantias de um imóvel podem ser responsabilidade da construtora ou dos causadores do dano.

Dos construtores e incorporadores

De forma geral, são os problemas de origem construtiva, ou seja, as anomalias endógenas.

Esse tipo de garantia está previsto no art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, que determina a reparação pelos danos causados aos consumidores por defeitos de projeto, fabricação, construção e montagem de seus produtos.

Dos causadores do dano

As anomalias de origem exógena devem ser reparadas pelos causadores desses danos, assim como é previsto no art. 186 do Código Civil: “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Em geral, a responsabilidade pela periclitação e acidentes construtivos, decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com manutenção das edificações, é atribuída ao proprietário ou síndico, consoante estabelecido em lei.

O item V do artigo 1.348 do Código Civil afirma que compete ao síndico cuidar da conservação e da guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Ou seja, é sua responsabilidade conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência para tanto é a manutenção.

O item VIII do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, por seu lado, veda os serviços em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o cumprimento da norma técnica ABNT NBR 5.674 – Manutenção de Edificações, Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, quanto à manutenção de edificações, é outra responsabilidade do síndico.

Da prevenção

Os problemas de performance podem ser comparados com aqueles das pessoas. O tratamento do doente requer o exato conhecimento da doença por meio de exames para se traçar os possíveis tratamentos e estabelecer o mais indicado para a cura.

No caso das edificações, diferenciam-se as nomenclaturas, porém, a sequência é a mesma. 

Preliminarmente, deve-se conhecer as anomalias construtivas por minuciosa vistoria para se emitir o juízo das condições técnicas, de uso e manutenção com base no grau de risco, por meio do Laudo de Inspeção Predial.

Posteriormente, se elabora a consultoria com os planos de reparos e de manutenção predial que recuperará a edificação.

Vida útil do imóvel

A vida útil de um empreendimento, dos seus sistemas ou componentes está diretamente ligada às manutenções periódicas e que são previstas no Manual do Usuário normalmente entregue pela construtora, ou em Normas Específicas, bem como a ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edifícios.

Prazos das garantias de um imóvel

Os prazos de garantia de cada sistema ou componente da edificação depende de cada tipo e são normalmente expressos no Manual de Uso e Operação entregue pelas construtoras.

Estas garantias estão previstas em diversas normas, como:

• ABNT 5674 – Manutenção de Edifícios,
• ABNT 15575 – Norma de Desempenho,
• ABNT NBR 14037 –Diretrizes de Elaboração de Manuais de Uso e Operação.

O novo Código Civil no seu Art. 618 diz que nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Então é muito importante comprar seu imóvel de construtoras sérias que sabem das suas responsabilidades e que entregam um Manual de Uso e Operação para nortear suas manutenções.

Sempre que tiver problemas com seu imóvel, observe os prazos de garantia do sistema ou componente específico e, se necessário, acione o departamento de assistência técnica da construtora.
Agora que você já conhece as garantias de um imóvel, aproveite para conferir quais são as diferenças entre Construtora e Incorporadora!